ایستاسازه
En Ar

خانه - خدمات ایستاسازه - پایدارسازی گود عمیق - چالش های حقوقی عملیات گودبرداری Legal) Challenges of Deep Excavation)

توسعه و گسترش شهر نشینی موجب افزایش تقاضای مسکن و به تبع آن افزایش قیمت زمین در کلانشهرها گردیده است. از این رو احداث ساختمان های مسکونی و اداری بلند طبقه در دستور کار دولت ها و بخش خصوصی قرار گرفته است. این موضوع سبب گردیده است تا مهندسین سازه و معماران برای تأمین بخشی از فضاهای مورد نیاز خود از جمله پارکینگ و استخر و فضاهای تفریحی و رفاهی به استفاده بیشتر از فضاهای زیر زمین و افزایش طبقات منفی ساختمان بپردازند. این امر با انجام عملیات گودبرداری محقق می گردد. بنابراین در چنین پروژه هایی عملیات گودبرداری به عنوان اولین فاز اجرایی تعریف می گردد. در این عملیات برای پایدارسازی دیواره های گود از روش های مختلف و متنوعی استفاده می گردد. از روشهایی که در طی سالیان اخیر بسیار مورد توجه قرار گرفته است می توان به روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) اشاره نمود. از مزایای این روش ها می توان به سرعت اجرای بالا و تحویل فضای کافی و مناسب به کارفرما اشاره کرد تا طرح سازه و معماری خود را بدون هیچ گونه معارضی اجرا نمایند. لکن از سویی دیگر این روش ها معایبی دارند. یکی از این معایب و چالش های حقوقی عملیات گودبرداری و پایدارسازی در روشهای نیلینگ و انکراژ که به ویژه در پروژه های داخل کشور در چند سال اخیر بسیار مشاهده شده است، اخذ رضایت حفاری از همسایگان و مالکین ساختمان های مجاور گود است. این فرآیند بدین معناست که مالکین واحدهای مسکونی و اداری و تجاری همجوار دیواره های گود اجازه قانونی دهند که گمانه های عناصر تسلیح همچون میخ (نیل) و مهاری (انکر) در تراز زیر شالوده (فونداسیون) سازه آنها حفاری گردند. این در حالی است که بسیاری از مجریان و مالکین از این موضوع مطلع و آگاه نیستند. این امر منجر به دعاوی در دادگاه ها  می گردد و خسارات فراوانی به کارفرمایان پروژه های عمرانی به دلیل عدم آگاهی یا سوء استفاده از حقوق مجاوران گود می شود که در برخی از موارد موجب توقف پروژه و نیمه کاره ماندن عملیات پایدارسازی دیواره های گود می شود. در این نوشتار سعی شده است تا از بیان جزئیات، نکات فنی و اجرائی روش های پایدارسازی فوق الذکر خودداری شده و صرفاً به بیان چالش های عملیات گودبرداری و ابعاد حقوقی و قانونی آنها پرداخته و راهکارهایی جهت بهبود روند قانونی و اجرائی آن ارائه گردد.

مزایای میخکوبی (نیلینگ)
مزایای میخکوبی (نیلینگ)

قرارداد ها در پروژه های پایدارسازی گود

در قراردادهای سه عاملی که شامل سه جزء کارفرما، مشاور و پیمانکار می باشد، به کارگیری مشاور غیر ژئوتکنیکی زمینه ساز بروز مشکلات اجرائی خواهد شد. همچنین در قراردادهای طرح و ساخت موسوم به EPC به کارگیری ناظر عالی طراحی و اجرا از جانب کارفرما از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.

تفکیک پیمانکار عملیات خاکبرداری از پیمانکار عملیات پایدارسازی سبب ایجاد ناهماهنگی های فراوان برای هر دو تیم پیمانکاری، ایجاد تأخیرات قابل توجه در پروژه بدون امکان بررسی مقصر، کاهش کیفیت، افزایش هزینه و در نهایت ایجاد ریسک در پروژه به دلیل عدم وجود برنامه خاکبرداری لازم الاجرا برای فرآیند خاکبرداری و زمینه ساز ادعا برای هر دو پیمانکار می گردد.

معیار ارزشیابی پیمانکار تنها معیار قیمت و ماشین آلات نمی باشد زیرا پیمانکار مناسب می بایستی دارای رزومه تخصصی برجسته در این زمینه باشد تا بتواند معیارهای فنی و اجرائی را ارضا، نماید.

متأسفانه در پروژه های عمرانی عمدتاً آنالیز ریسک صورت نمی گیرد. از این رو، کارفرمایان معمولاً نمی توانند رابطه خوبی با عدم قطعیت های قرارداد طرح و ساخت و همچنین ریسک داشته باشند. کارفرمایان معمولاً بین مفهوم فورس ماژور، ریسک و ادعا تفاوتی قائل نمی شوند.

به نظر می رسد با جمیع جوانب روش آیتم قراردادی از سایر روش ها کم حاشیه تر بوده و موجب بهبود قرارداد خواهد شد. همچنین مقایسه قیمت ها را در اسناد مناقصه روان تر می نماید.

چالش های حقوقی در عملیات گودبرداری و پایدارسازی گود به روش میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ)

ماده 38 قانون مدنی: مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد (همچون کانال های تأسیسات و مترو).

آگاهی به مسائل حقوقی این روش بخصوص لزوم اخذ مجوز حفاری از همسایگان و احتمال به تعطیلی کشاندن کار از طرف ذوالحقوق و یا مطالبه غرامت، ممکن است مجری را از انتخاب این روش پشیمان نماید. به دلیل رایج بودن روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) در پرونده های ارجاع شده به کارشناسان و همچنین دیدگاه های متفاوت در سطح کارشناسان رسمی دادگستری هنوز در سطح محاکم قضائی، یک رویه واحد حاصل نگردیده است.

بنابراین یکی از مواردی که مهندس طراح ژئوتکنیک سیستم پایدارسازی دیواره های گود جهت بررسی، انتخاب و طراحی سیستم پایدارسازی می بایست به آن دسترسی داشته باشد، علاوه بر وضعیت همجواری و عوارض مجاور دیواره ها و سربارهای مربوط به آنها همچون ساختمان های مسکونی و اداری ساخته شده موجود و حیاط آنها (در صورت وجود)، خیابان اصلی و معبر دسترسی محلی و وجود درختان و فضای سبز و همچنین تأسیسات شهری اعم از برق، آب شرب، فاضلاب و گاز، شرایط رضایت یا عدم رضایت مالکین زمین ها و واحدهای مسکونی و اداری و تجاری مجاور دیوارها جهت حفاری گمانه های عناصر تسلیح مربوط به روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) می باشد.

همان طور که پیش تر اشاره شد، فارغ از سایر ابعاد و موارد ارجحیت روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) در استفاده از خاک زیر املاک همسایه های مجاور، باز شدن فضای مناسب و کافی برای پیاده سازی طرح سازه و معماری، یکی از مزایای قابل توجه در این روش ها می باشد و طبیعی است که برای به دست آوردن و برخورداری از چنین مزیت هایی می بایست هزینه مربوط به آن برای اخذ مجوز از همسایگان پرداخت گردد. ممکن است افراد معدودی بدون انتظار پرداخت وجه و چشم داشت نسبت به ارائه محضری و قانونی رضایت اقدام نمایند. با این وجود، از دیدگاه مجری برای باز شدن فضای کار و کم شدن مشکلات، پرداخت وجه جهت اخذ رضایت حفاری بسیار منطقی به نظر می رسد. در بسیاری از پروژه ها، اخذ رضایت همجواری ها به علت وجود تعداد زیاد همسایگان عملاً امکان پذیر نمی باشد. از این رو، بسیاری از پروژه های گودهای عمیق عملاً پس از عدم امکان اخذ رضایت حفاری متوقف می شوند و این موضوع به یکی از مهمترین چالش های حقوقی عملیات گودبرداری تبدیل شده است. همچنین به علت مشخص نبودن معیاری در این خصوص، مبالغ قابل توجهی جهت اخذ رضایت حفاری از سوی مالکان زمین و سازه های مجاور دیواره های گود درخواست می گردد.

از سوی دیگر پس از شکایت مالکین زمین های مجاور، این گونه پروژه های گودبرداری به صورت نیمه کاره متوقف می شوند که موج اتلاف سرمایه ملی می گردد. همچنین در بسیاری از پروژه ها، عدم اخذ رضایت همجواری ها منجر به استفاده از روش های نامناسب جهت پایدارسازی دیواره های گود می گردد که در نهایت منجر به کاهش کیفیت ساخت یا افزایش هزینه تمام شده عملیات پایدارسازی و اتلاف بودجه و سرمایه مالی پروژه و بروز حوادث ناشی از گودبرداری های غیراصولی می گردد.

چالش های حقوقی عملیات گودبرداری و پایدارسازی گود در روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) با رویکرد مجاورین شامل دو حالت زیر می گردد:

  1. ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر تراز شالوده املاک مجاور با مالکیت خصوصی
  2. ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین معابر عمومی
چالش های حقوقی در روش های میخ کوبی و مهارگذاری
چالش های حقوقی پایدارسازی گود در روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ)

حالت ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر تراز شالوده املاک مجاور با مالکیت خصوصی خود شامل سه حالت زیر می باشد:

1) ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین مجاور با اخذ مجوز و با ایجاد خسارت

در این حالت خسارت وارده به مجاورین با اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری به روش های مختلف تعیین می گردد.

2) ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین مجاور بدون اخذ مجوز و بدون ایجاد خسارت

در این حالت خسارت ناشی از وارد شدن المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین مجاورین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می گردد که در این زمینه در کشور ما وحدت رویه ای وجود ندارد ولی اخیراً در گروه 6 کانون کارشناسان رسمی دادگستری ضوابطی جهت تعیین خسارت به مجاورین ارائه گردیده که به صورت 25 درصد اجرت المثل سالیانه تصویر افقی زمین محاسبه می گردد.

کارشناسان بهای اجاره سالیانه یک قطعه زمین بدون اعیانی را 1 الی 2 درصد بهای زمین درنظر می گیرند و چون از فضای زیرزمین ملک مجاور استفاده شده و فضای بالای اعیانی آن درحال استفاده و بهره برداری می باشد 25 درصد اجاره را در نظر می گیرند. همچنین مبلغی بابت هزینه ناشی از گودبرداری و تخلیه المان ها به مبالغ فوق بابت غرامت محاسبه می گردد.

3) ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین مجاور بدون اخذ مجوز و با ایجاد خسارت

در این حالت علاوه بر موارد فوق هزینه خسارات وارده به ملک مجاور توسط کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه می گردد و اگر به دلیل ترک ها و خسارات وارده ملک فوق شرایط امن برای سکونت نداشت، بایستی به هزینه سازنده محل مناسبی جهت سکونت مجاورین تهیه گردد و ملک مجاور ایمن سازی شود.

حالت ورود المان تسلیح همچون میخ (نیل) یا مهاری (انکر) به زیر زمین معابر عمومی

در این مورد شهرداری ها و سازمان های ذی ربط دستورالعمل خاصی ندارند. بسیاری از پروانه های ساختمانی بدون مجوز از ادارات برق و گاز و آب و فاضلاب و مترو اخذ می گردد. همچنین در شهر تهران به دلیل وجود قنوات متعدد، نقشه و محل گذر این قنوات مورد توجه سازندگان قرار نمی گیرد و در برخی از موارد منجر به خسارات جبران ناپذیری همچون گود پروژه ایران زمین که در هنگام حفاری گمانه ها منجر به خسارت به لوله های آب گردید و نشت آب موجب خسارات فراوانی شد.

ارائه راهکارهای پیشنهادی برای چالش های حقوقی پایدارسازی گود در روش نیلینگ و انکراژ

1) به دلیل ناآگاهی بسیاری از مهندسین فعال در زمینه ساخت و ساز از مسائل حقوقی مرتبط با مهندسی، پیشنهاد می گردد این موارد در سر فصل دروس دانشگاهی قرار گیرند.

2) پیشنهاد می گردد مسئولیت صفر تا صد طراحی، محاسبات، اجرا و نظارت بر گودبرداری و سازه های نگهبان به شرکت های دارای صلاحیت در زمینه ژئوتکنیک واگذار گردد.

3) قبل از صدور پروانه ساخت، مجری و مالک ملزم به ارائه رضایت نامه همه مجاورین به شهرداری باشد. در غیر این صورت مجاز به انتخاب روش نیلینگ نباشد.

4) قبل از صدور پروانه ساخت، مجری ملزم به اخذ مجوز از شرکت های آب و فاضلاب و برق و گاز و مخابرات و مترو و اطلاع از محل قنوات و تأسیسات شهری با همکاری سازمان های ذی ربط باشد.

5) با توجه به مسائل و چالش های حقوقی پایدارسازی گود در روش های میخ کوبی (نیلینگ) و مهارگذاری (انکراژ) و تعرض مجریان به زیر زمین مجاورین و در برخی از موارد طرح دعوا و توقف عملیات پایدارسازی که منجر به رها شدن گود و ایجاد مخاطرات برای افراد و اموال خارج و داخل گود می گردد. پیشنهاد می گردد در جهت تسهیل ساخت و ساز و عدم تعارض به حقوق مجاورین این امر در قالب یکی از عقود اسلامی به طور مثال عقد اجاره فی مابین مجری و مجاورین تا زمانی که مجاورین خود اقدام به گودبرداری و تخریب و تخلیه عناصر میخ (نیل) یا مهاری (انکر) کنند، منعقد گردد. در این قرارداد، مجری مستأجر و مالک مجاور به عنوان مؤجر و مورد اجاره زمینی است که در آن عملیات پایدارسازی و حفاری گمانه ها انجام می شود. همچنین به جهت تضمین پرداخت، شهرداری می تواند مبلغی به عنوان تضمین از مجری قبل از صدور پروانه ساختمانی اخذ کند.

6) محاسبات تخصصی سازه های نگهبان در تخصص مهندسین محاسب حتی دارای پایه یک نمی باشد و بهتر است این مسئولیت به شرکت های تخصصی در زمینه ژئوتکنیک واگذار شود.

در زمینه تخریب و خاکبرداری بیشتر مطالعه کنید : 

در زمینه پایدارسازی گود بیشتر مطالعه کنید : 

در زمینه مطالعات ژئوتکنیک بیشتر مطالعه کنید :

در زمینه بهسازی خاک بیشتر مطالعه کنید : 

در زمینه طراحی و مشاوره ژئوتکنیک بیشتر مطالعه کنید : 

در زمینه ابنیه و ساختمان بیشتر مطالعه کنید : 

مطالب مرتبط :

سایر مقاله ها

خاک های رمبنده (Collapsible Soil)

در طبیعت خاک هایی هستند كه تحت تنش یكسان، با [...]


بیشتر بخوانید

ظرفیت باربری پی (Bearing Capacity of Foundation)

خاک باید بدون آنکه دچار گسیختگی برشی شود، توانایی تحمل [...]


بیشتر بخوانید

نشست غیر یکنواخت (Differential Settlement)

پی (شالوده یا فونداسیون) یک سازه وزن زیادی دارد و [...]


بیشتر بخوانید

ابزار دقیق در مهندسی ژئوتکنیک (Instruments in geotechnical engineering)

ابزار دقیق در مهندسی ژئوتکنیک (Instruments in geotechnical engineering) ابزار [...]


بیشتر بخوانید